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中介合同违约条款无效,居间不成功不能收取佣金
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作者:屈建军  来源:中国公司法网  阅读:
中介合同违约条款无效,居间不成功不能收取佣金

                          基本案情
    原告上海某房地产经纪事务所,在2008年8月,与被告胡某签订了《居间合同》,其中约定,被告向出售方购买位于上海市闵行区虹梅路1770弄23号502室房屋,佣金18000元,主要委托事项:签订房地产买卖合同,到房地产交易中心办理过户。该合同补充条款约定双方于2008年9月10日之前签订《上海市房地产买卖合同》,买卖双方若一方违约,违约方需支付中介服务费为房屋总价的2%。签订合同当日,被告向原告交付给出售方定金10000万元等内容。合同签订后,被告支付给出售方定金10000元。原告带被告看过该房几次。此后,由于被告不具备贷款条件,无法从银行贷得购房款,造成双方无法签订买卖合同。被告胡某委托屈建军律师作为代理人。
    屈建军律师认为:居间合同对房款支付时间都没有约定,被告没有工作,无法办理贷款,不存在被告违约。居间合同居间不成功,不得收取报酬。原告的格式合同中,约定只要买卖双方任何一方违约,都要支付房价2%的费用,这是霸王条款,是无效的。原告收取适当的中介费用是可以的。

                            案件判决

    法院经审理,(2008)闵民三(民)初字第2222号判决书判决:
    法院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,为托人支付报酬的合同关系。本案中,在原告的居间介绍下,被告与出售方签订的《房地产居间合同》系买卖双方真实意思表示,当事人应当全面履行自己的义务。就被告与出售方而言,本案所涉的《房地产居间合同》,具有缔约意向书的性质,用以规范买卖双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》,即签订本约。根据法律规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此,按照上述规定,即使本案中买卖双方未能继续履行买卖意向的原因可归责于被告,被告也无需向原告支付报酬。
    法律还规定,各式条款具有《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形,或者格式条款一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的,该条款无效。根据查明的事实,原告诉请所依据的违约条款是其提供的《房地产居间合同》中的格式条款,根据该条款,其实质是不管原告的居间是否成功,原告均有权向对方收取相当于房价2%的费用。因此,依据上述法律规定,该条款具有加重对方责任,排除对方主要权利的情形。该条款应为无效。
    原告据此要求被告承担违约责任并支付20000万元的诉请,不符合法律规定,本院不予支持。但根据上述规定和本案原告为被告提供的中介服务工作实际情况,原告要求被告承担支付中介劳务费的意见,符合法律规定,被告应当酌情向原告支付其提供服务的必要费用1000元。
                            办案体会

    现在,很多中介公司,在居间合同中有此类违约金条款,而很多买卖双方签订合同时,又常常没有发现或注意。也有一些人在出现本案类似的情形时,也就认为自己的确违约了,就支付了给中介违约金了。其实,往往只要向律师打一个电话就可以免除这样的学费的。
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